Kaufen oder mieten: Was die Rechnung wirklich entscheidet

Kaum eine finanzielle Entscheidung wird so emotional diskutiert wie diese - und kaum eine so selten durchgerechnet. "Miete ist weggeworfenes Geld" ist ein Satz, der sich gut anfühlt und finanziell oft falsch ist. Umgekehrt gilt dasselbe für "Eigentum lohnt sich nie".

Die Wahrheit hängt an drei Zahlen.

Zahl 1: Der Kaufpreisfaktor

Die einfachste Kennzahl überhaupt:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Kostet eine Wohnung 350.000 Euro und würde als Miete 1.100 Euro kalt im Monat bringen (13.200 Euro im Jahr), liegt der Faktor bei knapp 27.

Als Faustregel gilt: Kostet die Immobilie mehr als das 25-Fache der Jahreskaltmiete, kippt die Rechnung tendenziell zugunsten der Miete. Unter 20 wird Eigentum attraktiv, zwischen 20 und 25 entscheidet der Rest.

In teuren Städten liegen die Faktoren seit Jahren deutlich über 30. Das ist der zentrale Grund, warum Kaufen dort rechnerisch schwer darstellbar ist - unabhängig vom Gefühl.

Zahl 2: Das Zinsniveau

Die Deutsche Bundesbank meldete für Januar 2026 bei neuen Wohnungsbaukrediten mit über zehn Jahren Zinsbindung einen durchschnittlichen Zinssatz von 3,23 Prozent. In Angeboten des Jahres 2026 lagen die effektiven Jahreszinsen je nach Konstellation bei etwa 4 Prozent.

Was das praktisch bedeutet: Bei 300.000 Euro Darlehen kostet ein Prozentpunkt mehr Zins rund 250 Euro im Monat - mehr, als die meisten durch Verhandeln beim Kaufpreis herausholen. Die Zinsbindung ist deshalb kein Nebendetail, sondern die zweitwichtigste Zahl im Vertrag.

Übergabe der Schlüssel für eine neue Wohnung

Zahl 3: Die Haltedauer

Kaufnebenkosten - Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler - liegen je nach Bundesland bei etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dieses Geld ist sofort weg und taucht in keinem Wiederverkaufswert auf.

Daraus folgt die wichtigste Regel: Unter zehn Jahren Haltedauer rechnet sich ein Kauf selten. Wer beruflich mobil ist oder nicht weiß, wo er in fünf Jahren lebt, kauft ein Risiko, keine Sicherheit.

Die Zahlen für 2026 zur Einordnung

Durchschnittlicher Kaufpreis für eine Eigentumswohnung im Juni 2026: rund 286.500 Euro
Durchschnittliche Angebotsmiete im 2. Quartal 2026: 8,97 Euro/m² im Bestand, 13,28 Euro/m² im Neubau

Diese Durchschnitte verdecken allerdings enorme regionale Unterschiede - zwischen München und einer Mittelstadt in Nordhessen liegen Welten. Rechne immer mit Deinen lokalen Zahlen, nie mit dem Bundesschnitt.

Die Rechnung, die oft fehlt

Die meisten Vergleiche stellen Kaltmiete gegen Kreditrate. Das ist zu kurz gegriffen. Vollständig gehört auf die Kaufseite:

Zins und Tilgung
Instandhaltungsrücklage - als Richtwert 1 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr
Hausgeld beziehungsweise nicht umlagefähige Nebenkosten
Grundsteuer
Kaufnebenkosten, verteilt auf die Haltedauer

Und auf die Mietseite gehört ein Posten, den Mieter gern vergessen: Was passiert mit dem Eigenkapital, das Du nicht in die Immobilie steckst? Wer 80.000 Euro Eigenkapital stattdessen breit anlegt, hat nach 20 Jahren einen erheblichen Betrag - dieser entgangene Ertrag gehört in jeden ehrlichen Vergleich.

Der Faktor, über den niemand spricht

Eigentum hat einen Mechanismus, der in keiner Tabelle steht: Zwangssparen. Die Tilgung ist nicht verhandelbar, sie wird abgebucht. Wer als Mieter die Differenz zwischen Miete und Kaufkosten nicht tatsächlich und diszipliniert anlegt, fährt mit Eigentum am Ende oft besser - nicht wegen der besseren Rendite, sondern wegen der erzwungenen Spardisziplin.

Deshalb lautet die ehrliche Frage nicht "was rechnet sich besser", sondern: Legst Du die Differenz wirklich an - jeden Monat, über 20 Jahre?

Die Mindestanforderungen beim Kauf

Eigenkapital: Kaufnebenkosten komplett aus eigenen Mitteln, plus idealerweise 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises.
Rate: nicht mehr als etwa 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens, Rücklagen eingerechnet.
Zinsbindung: bei niedrigem Zinsniveau möglichst lang.
Tilgung: mindestens 2 Prozent, besser 3 - sonst läuft der Kredit bis weit in die Rente.
Notgroschen bleibt bestehen. Wer sein letztes Geld ins Eigenkapital steckt, finanziert die erste kaputte Heizung über den Dispo.

Wann Eigentum klar sinnvoll ist

Du bleibst mit hoher Wahrscheinlichkeit zehn Jahre und länger.
Der Kaufpreisfaktor liegt unter 25.
Du hast ausreichend Eigenkapital und stabiles Einkommen.
Du willst gestalten und bist bereit, Dich um das Objekt zu kümmern.

Wann Miete die bessere Entscheidung ist

Beruflich oder familiär unklare nächste Jahre.
Kaufpreisfaktor über 30 in Deiner Lage.
Wenig Eigenkapital, sodass die Nebenkosten mitfinanziert werden müssten.
Du legst die Differenz tatsächlich diszipliniert an.

Die richtige Antwort hängt von Haltedauer, Stadt, Zinsniveau und der eigenen Spardisziplin ab - nicht vom Kaufpreis allein und erst recht nicht vom Bauchgefühl.